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“国八条”下的海门楼市
作者:海门日报 时间:2011/3/21 15:06:31阅读:636次
                          

  今年1月26日,堪称史上最严、开发商称是重磅炸弹的新“国八条”正式出台并实施。从全国各地得来的信息表明,这剂猛药下,很多地方楼市开始退烧,量价齐跌,正处于城市建设热潮中的我市,在新“国八条”楼市紧箍咒实施以来,情况怎样?未来的走势又如何呢?

  新“国八条”:

  猛药调剂 楼市温度

  我们回顾一下新“国八条”,不难发现,新“国八条”最为致命的是新“国八条”强化差别化住房信贷政策。“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”此前,二套房贷最低首付50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。也就是说,新“国八条”把二套房贷的最低首付提高了一成。

  除购房成本增加外,新“国八条”还大幅增加了普通住房短期交易成本。明确“调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税”。也就是说,不管普通住房还是非普通住房,未满五年转手的都要全额征收营业税,这个将大幅增加交易成本。此前,普通住房未满五年交易的,差额征收营业税。

  贷款购房首付比例提高、不满5年住房交易全额征收营业税等具体措施,无疑给楼市当头一棒。

  楼市一路“高调”:

  销售平稳 价格上行

  海门独特的区位优势,以及近5年我市斥巨资全力打造完备的城市基础配套设施,使得城市价值具有财富升值的潜力,财富升则居民的信心升、投资升、消费升。且在海的房地产开发企业也纷纷树立品牌意识,在规划设计、建筑设计、材料设备的选用、施工质量、配套设施、售后服务、物业管理等各个环节都做到精益求精,创品牌、创精品,从而吸聚了人气,活跃了市场。

  不管是刚性需求还是投资需求,在海门购房,就像3月小阳春,温度不断上来,在城区,几乎开一个盘火一个盘,没有一个开不成功的楼盘。2009年销售面积103万平方米,尽管国家去年已经陆续出台一系列调控措施,我市楼盘销售情况依然看好。去年销售面积依然达到近85万平方米。

  新“国八条”在今年春节前实施,这个新政的冲击波对我市的新春楼市影响如何呢?据统计,今年正月初一至十五,全市商品房预(销)售577套,面积6.38万平方米,同比增长27%,去年同期销售508套5.01万平方米,销售金额4.04亿元。其中市区商品房预(销)售518套,面积5.8万平方米,同比增长25%,去年同期销售477套4.66万平方米,销售金额3.87亿元。

  截至2月底,全市商品房预(销)售1641套,面积19.47万平方米,同比增长47.5%,去年同期销售1254套13.2万平方米,销售金额11.89亿元。其中市区商品房预(销)售1384套,面积16.65万平方米,销售金额10.97亿元。

  今年楼市总趋势:

  销量回落 波动不大

  由于受新“国八条”实施的影响,以及市民对未来房产调控新政期待,楼市观望气氛将会越来越浓。据业内人士分析,在这种“混沌”氛围下,我市今年的楼市将会呈现销售量将有所下滑,但不会出现大的波动格局。

  据业内人士分析,受限购令等调控政策的影响,部分改善性消费将提前释放。尽管国家宏观调控政策趋紧,货币从紧、保障提速、限购等政策的出台,对房地产市场产生重大影响,但从海门历年来的消费对象来看,海门自住性消费、改善性的刚性消费占主导地位,投资投机性购房的比例较小,国家宏观政策对三、四线城市产生的影响有消极的一面,也有积极的一面,尽管二套房的贷款的首付比例和贷款利率提高,增加了购房的负担,但一、二线城市限购令的执行,影响了消费者的消费预期,因为担心限购令政策波及本地,部分改善性消费对象的消费将提前释放。

  通胀的影响也将促使资金向不动产投资流动。房地产投资具有增值性,在通胀预期加剧、投资渠道狭窄的情况下,购房仍将成为重要选择。

  新拍卖的土地价格也影响了市民对海门房价的预期。最近,光华小区南侧一地块,以每亩435.65万元的价格成功拍卖,创下了近年海门住宅类土地价格新高。这一信息证明,无论在房地产行业还是在民众中均产生房价将会上涨的消费预期,有购房需求的市民有可能提前入市消费。

  但随着宏观调控政策的趋紧,限购城市面的扩大,大部分一、二线城市量价齐降,一定程度上会导致市场消费预期转向,加上住房保障面的扩大,部分中低收入的家庭希望能够得到政府提供的保障用房,消费者观望情绪可能加重。

  据悉,目前我市的楼盘均价总体水平不是很高,但是纵向比,到目前为止,我市楼价仍然呈上行趋势。业内人士分析,这种上行的价格趋势,将会在一定程度上抑制市场需求。如果房价与市民心理预期差距拉大,将会制约房地产市场消费。

  据悉,近几年我市房地产市场销售总量一直在80万平方米左右。2006年60万平方米,2007年50万平方米,2008年虽然受金融风波影响,销售量只有40万平方米,但是在2009年得到了补仓,当年的销售总量为104万平方米,去年,由于多个调控政策的出台,销售回落,但销售总量也在84万平方米。

  尽管海门的楼价上升较快,但从周边县市来看,海门目前房价的绝对值要低于南通南三县的启东和通州,房价的涨幅要低于北三县。

  未来楼市良方:

  保障供应 调控价格

  以增加市场楼盘供应量来适度调控楼市总体价格水平,确保海门楼市在健康、持续、平稳的平台上运行,是我市今年以及未来的总体思路。

  据资料显示,今年全市商品房计划新开工面积150万平方米以上。目前我市尚有2200多套约35万平方米未售房源,已开工未上市面积约35万平方米,今年新开工面积中约有65万平方米的商品房能在年内上市销售,市场供应量约为135万平方米,根据历年我市商品房销售情况,这么足量的楼盘,不但能满足市场需要,供应量略大于市场需求量,而楼盘供应量的充裕,也会对整个楼市价格起到平衡作用。

  海门城市建设正处于大发展时期,本地和外地游资将不断看好我市,因此,尽管理想的方案是供应充足楼盘,以平衡价格,但也要提防游资进入我市人为抬高楼价。业内人士分析,随着,限购城市面的扩大,一、二线城市购房门槛的提高,投机炒房的游资将流向区域位置较好、升值空间较大的三、四线城市,而海门正符合这一条件,为此,今年海门的房价仍有可能呈上升趋势。

  鉴于海门城市还处在城市化快速发展阶段,市内消费资源有限,需要外地人来助推海门的城市发展,但一次性购买多套的应加以警惕和防范,防止游资、热钱来炒作海门房市。

  虽然房价上涨,带来的税收收入相应也增加,但房价短时间内升高速度过快、过高,也会带来不少弊端。房价过高将推高城市的生活成本、生产经营成本,影响城市综合竞争力;房价上涨过快会导致市民持币观望、对楼市产生信任危机等一系列问题。

  业内人士说,为确保今年以及今后几年我市楼市健康发展,应坚持以市场供求调控市场。只有确保房地产市场有充足房源,才能有效避免因房源缺乏造成的民众恐慌心理,才能保证房地产市场稳定。已出让的土地要严格按土地出让合同约定时间开工建设,对不按合同约定时间开工建设的采取法律、行政等多种手段予以惩罚。同时适应城市南进提速年,全力督促新城区项目早开工、早上市、早出形象。全年商品房新开工面积150万平方米,力争新上市面积100万平方米以上。

  新年伊始,我市房地产施工仍然推进速度较快。截至2月底,市区住宅、商贸等房地产开发项目施工面积153.52万平方米;其中:2010年结转面积145.11万平方米;今年新开工面积8.41万平方米,完成投资额2.74亿元。几个重点项目进展顺利:东恒盛五星级大酒店:副楼内装饰施工,主楼结构封顶,商业结构封顶;东侧东恒盛国际公馆项目1、2、3号楼一层施工,4、5、6号楼地下室施工,7、8号楼桩基施工;步行街二期:多层结构封顶,高层十层施工;财富广场项目:地下室施工;上海西部集团项目:已经在做开工前准备工作,桩基试桩;商和商业广场项目:正在办理前期手续。

  要坚持市场和保障并举,加大保障力度。加大经济适用房、拆迁安置房以及公租房的建设力度和速度,全面完成省政府下达的保障性住房建设任务,切实改善低收入家庭的住房条件。据悉,年内将有1.9万平方米、200多套经济适用房交付使用,今年我市还将兴建100万平方米动迁安置小区,以及部分安置小区顶层房的陆续拍卖,对房市将会起到一定的调节作用。

  要坚持严格监管,营造公开、公平、公正的市场环境。规范各类房地产市场主体,鼓励和支持有实力、重信誉的外地房地产开发企业进海开发;建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,公开开发企业信息和市场交易信息,增强房地产市场信息透明度;整顿房地产市场秩序,规范房地产市场行为,依法严查开发企业违法、违规行为,营造良好的市场环境,促进房地产市场持续、健康发展。

  

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